【e-zone 專訊】雖不願承認，香港經濟發展絕對少不了地產行業，更被視為傳統投資甚或致富途徑之一，亦促成了物業代理行業。說它「傳統」是因為該行多年以來「以人為本」，依靠地產代理或營業員跑生意。不過時移勢易，科技已改變市場生態，業界再不順着數碼轉型（Digital Transformation）浪潮改革，恐怕變成「夕陽行業」，因而衍生「PropTech（地產科技）」此新穎詞彙。
所謂「PropTech」從字面解釋當然很簡單：地產（Property）＋科技（Technology），就像把 Finance 和 Technology 合成為 FinTech（金融科技）一樣。法國地產科技博客兼企業家 Vincent Lecamus 則指，PropTech 是地產界數碼轉型的一小部分，它包含技術融入、業界心態改變、交易模式以至整個城市建築管理的變革。隨着科技進步，更有大批物業初創企業（startup）出現，以傳統地產為基礎，衍生新興的地產營運模式，包括了最前綫的物業代理買賣。
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帶來顛覆變革
有趣的是，FinTech 跟雲端運算、3D、虛擬實境（VR）、區塊鏈（Blockchain）、物聯網（IoT）、大數據（Big Data）、甚至人工智能（AI）扯上關係，帶來網上銀行、P2P貸款、還有眾籌（Crowdfunding）等新興金融模式，但 PropTech 目前仍未能為傳統地產行業帶來顛覆的科技革命。
牛津大學賽德商學院（Said Business School）教授 Andrew Baum 解釋，地產界經營方式和發展向來保守，就像數碼轉型第一階段：即企業用市場優勢和成本控制已能「屹立不倒」，毋須搞甚麼數碼轉型。現時全世界精英正以十億美元計資金投身科技創新，即使只有 7% 科創公司能熬過最初 3 年，但他們顛覆傳統地產行業的力量絕對不能小覷，並正從行業內部引發各類變革。
Andrew Baum 在《PropTech 3.0: the future of real estate》研究報告更預計，未來可用比特幣（Bitcoin）買樓，高層住宅將湧現，造就共享辦公環境發展，傳統辦公室結構文化勢將改變。此外，大數據運用影響（或幫助）民眾對物業投資和居住的決定，商場大廈業主放租或直接經營等管理策略亦會因科技發展而受影響。舉例，僅 2012 至 2015 年短短 3 年，中國網絡短租房市場總值提高 71.4 倍，從 1,400 萬元人民幣急升至 100 億元，衍生 SOHO 3Q、優客工場等共享辦公室等 startup；共享經濟本身更在去年為中國貢獻了 2,000 億元人民幣。
「人」反難被取代
不過，如同很多科技和自動化方案一樣，「人」將會被取代，科技令經紀失業、甚至物業代理遭淘汰的憂慮已不止今天在講。普羅市民投資者自然認為地產代理佣金太高，最好是免除中介人（代理），直接聯絡業主做交易，法律文件網上搞定。睇樓，戴 VR 眼鏡便可「親臨現場」，交易成本大幅降低、效率更高，買賣雙方又高興 — 除了地產從業員。
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可惜，以上「願望」暫時未能實現，因地產一直是以人為中心的行業。你可以在淘寶、Amazon 網購日用品，產品件件是一樣的，但住宅商廈不是，買賣樓房必須物業代理做中介。現在是否可去中介化呢？結果是你會用「虛擬代理」找真人經紀，而這正是初創 StreetEasy 的營運模式，有些初創（如：HomeLight）更推出程式讓民眾找到合適地產代理。看來，創業公司不是來取代「中間人」，相反吸引更多中介加入促成物業交易（包括：商務租賃）；WeWork 最近宣布跟大型地產代理合作，會為把企業租客帶到 WeWork 的經紀提高佣金。
雖則中介代理不會在物業交易市場立即消失，但若無法提高效率以及降低交易成本，始終會被摒棄，所以從企業到經紀本人亦需轉型增值。向被認為「行行企企收錢（佣金）」的香港物業代理，近年也在數碼轉型，希望藉此增值求突破。
Photo：nakedHub、Immobilier、法新社
Source：ezone.hk